这几天，无论是朋友圈，还是短视频平台，都在热推两个楼盘，一个是按照楼面价腰斩卖房，一个是对比之前的销售价，腰斩卖房。

前几期发文时曾说到，最近不少地段尚可的楼盘开始涨价，但今天要说的两个楼盘，是反其道而行之。

朋友圈里看到的广告略为夸张，现在独家解析一下两个楼盘的前世今生。

PART 1

图片来源于中介

今天中介刷屏了这两个楼盘，甚至有的中介以书包房的名义作为营销噱头，这个听听就好。

客观说，这两个楼盘对比峰值确实做了大幅度的降价，大概接近五折多一点的力度吧。

其实，所谓的1万首付（也有中介说是0首付，首付1块钱）是不合理的，因为现在首付是15%。

至于有没有性价比，那就要根据刚需群体的实际需求去做分析。

在嘴哥离开勇士队，换来巴特勒的时候，大家说这操作是用刘亦菲换了东北雨姐。

作为资深球迷，我当时觉得管理层会这么做，应该比球迷专业。

后来看到巴特勒的表现后，大家才明白，贵有贵的道理啊！

同理，我们反向印证这两个打骨折的楼盘，也会发现，便宜有便宜的道理。

我们可以追溯到8年前，讲述那个时候的楼市，会发现这两个开发商，只是时代的眼泪。

PART 2

图片来源于网络

2017年的楼市是非常魔幻的，当时完全处于卖方市场，土拍市场可以见证那个时候的火热。

2017年9月1日，名城地产以6.69亿竟得马宗地2017-05号地块，扣除竟配建后，实际可售楼面价高达22006元/㎡。

没有经历过那个时代的人，真的不会明白当时的市场有多疯狂。

名城，作为马尾快安板块的专业户，那个时间点，已经深耕了十几年了，必须拿下。

而在2017年的时候，当时名城珑域一套约96平米的复式楼高层，单价要接近3万（当时复式楼更贵），紫金轩的峰值也接近三万。

那个时候，觉得这个楼面价还是有利润的吧，这应该是名城继续布局马尾快安（也叫东江滨）的原因吧。

但是在2021年4月份开盘的时候，整体均价为21955元/㎡，即使所有的费用都不算，那么这个时候每卖多卖一平米，等于亏掉51元。

覆巢之下焉有完卵？

216-2018拿地的房企中，由于在可以开盘的周期中，楼市行情逐渐转冷，大多数都是亏本卖房。

先看一下中介的广告：成交价：一口价10楼以下均价1.1-1.2，10楼以上均价1.2万+（部分可以看江）。

如果从板块的成熟度来说的话，马尾东江滨片区的业态还是比较丰富的：

该有的生活配套基本都有，未来地铁2号线东延，该楼盘步行到两个站点距离大概都在800米左右。

乌山小学儒江分校谈不上是优质书包房，但在那个板块也算中规中矩吧。

楼层平米图

这个是楼层平米图，比户型图更值得研究，因为建面约35平米的户型已经卖完，可以看一下45平米和57平米的户型；

理论上说45平米可以做两房或者算是一房半，至于57平米，其实是标准的两房户型，非要把客厅改成卧室的话，基本就没采光了，且空间非常拥挤；

这个楼盘总共就三栋楼，主打一个小户型，很多人是买来收租的，可能居住群体会比较复杂。

马尾东江滨板块，对比其他刚需板块有一个优势，就是除地铁外的配套基本都是现成的。

1.2万左右的价格中规中矩吧，如果是在金融街或者东区板块的刚需族作为外溢的话，还是可以接受的。

只不过，未来在置换的时候，有没有想过，谁会愿意买这些小户型呢？

整体来说，总价不高，买来长期持有的话，适合少部分极限刚需吧！

PART 3

图片来源于网络

2021年的时候，大东海江山府和滨江正荣府，为了客源争得不可开交，前者划片清华附中福州学校二部，后者划片本部。

当时滨江正荣府的峰值售价超过3万，甚至还要一些额外的附加条件，因为划片二部，感觉会弱一点，价格相对低点，但是加上车位后的峰值售价也逼近3万。

就在前段时间，大东海多个楼盘做特价，包含金山的天樾，五里亭的玺悦，也有江山府，只不过当时65平米的售价是115万；

那个时候，大东海的天樾和玺悦，地段尚可，对比周边竞品，确实有比较大的优惠，本身房源不多，所以走量也是比较快的。

但是，江山府不一样啊，这里有天量的库存：

在2019年7月31日，大东海实业历经112轮，以42.9亿拿下宗地2019-38号地铁樟岚停车场上盖地块，平均楼面价12336元/㎡，溢价率37%。

地块面积217360㎡（合326.04亩），用途为住宅、幼儿园、商业用地，容积率上限1.6，限高80米（含盖板高度）。

这里总规划用户为3673户，在福州算是一个超级大盘了，哪能卖得那么快。

拿地到现在快6年了，还有大量的库存，卖不动，那就降价吧！

因为该楼盘属于三江口樟岚片区，有基本的配套，地铁，学校，商业综合体，超市等，会优于其他片区；

对于这个楼盘的降价，大东海并没有像天樾，玺悦那样的魄力，并没有大幅度降价，对比周边竞品没有优势；

开春之后，大东海其他楼盘都卖得不错，唯独这个接近四好的楼盘卖不动。

为什么说是四好呢？如果在三江口板块内可以这么说：有商业，有地铁，有不错的学校，有休闲公园。

此一时彼一时，毕竟现在楼市处于降温周期，尤其在非优质板块内，库存又大，真有上学需求的话，完全可以等开学前些再考虑。

于是，就有了总价99万的两房，面积约为65平米，他们应该希望能感动家长吧！

图片为实地拍摄，时间为2021年

现在回过头看一下，2021年的时候，在大东海江山府看房的都是什么人了，我们从这张图的背景能看出来；

最左边是一辆凯迪拉克，然后从左往右，是宝马5系，玛莎拉蒂SUV，进口讴歌，奥迪QG，最右边是一个高颜值小姐姐，身高约180公分。

当时能感受到，能到这里看房的，还得有一定的经济基础，所以也能接受近3安的单价。

如今65平米的房源卖到1.5万左右的单价，对比峰值时期，也算是腰斩了。

其实2019年的时候，一级市场（土拍）已经逐渐平稳，可能对比过2016-2017的土拍，大东海以为能抄底土地市场吧，于是就搞定了这个300多亩的地块。

在楼市遇冷的背景下，这个很有实力的钢铁侠，也不得不向市场低头。

客观评价，对于有孩子需要上学的家庭来说，如果能接受这个地段的话，在这里居住还是挺方便的。

但是，对于大东海而言，3千多套房子，要清盘预计还要很长的周期。

小结

当初的地王，命运多舛啊！

2017年是福州楼市的峰值，无论是一级市场（土拍），还是二级市场（新房），再到三级市场（二手房），都非常火热；

当时的房企为了拿地，都是要经过激烈的竞争，经过多伦举牌后那些新的地块，很多人会恭喜他们，在福州土地市场在添一地；

殊不知，美丽故事的开始，悲剧就在倒计时，当初的地王，尤其在边缘板块，很多是低于楼面价销售的；

比如中海锦江城，1.8万的楼面价，卖到现房，1.3万都卖不动，绿城柳岸晓风1.9万的楼面价，如今卖到1.5万左右的单价。

自古红（地）颜（王）多薄命啊！

其实，不仅仅在福州，就算全国的地王，比如融信于2016年时在上海静安区拿下超10万楼面价的地王，最后也是赔本挣吆喝，也加速了融信的爆雷。

在那一个楼市周期里，很多民营房企都撑不下去了，所以现在看到全国各地的土拍市场中，很多是由城投来托底的。

只能说，一个时代过去了！